田舎の実家売却のため、不動産会社と媒介契約を締結、その流れ

地元の不動産会社に売却をお願いする

実家を売却するにあたっては、知り合いの不動産会社にお願いすることにしました。

査定を始めたのは夏の終わりごろでした。その時は3社(買取業者入れると4社)に査定をお願いしていましたが、結局依頼をしたのは近所に住む人が勤めている不動産事業もやっている建築会社でした。

同じ区画の、別の中古住宅を直近に媒介取引した会社だったこともあり、お願いすることにしました。

結局、査定の依頼を始めてから、この不動産会社と媒介契約を結ぶまでは3か月くらい経過していました。

これは途中でこちらが売却するかどうかを考えていたためということもありましたが、お願いした不動産会社が結構のんびりしていた(ようにこちらは感じた)のもありました。

その会社に依頼する際、すでに複数社から見積もりを取ったことがあることは告げませんでした。その経緯を知らない先方は、最初はこちらがそんなに本気で売ろうと思っているとは考えていなかったようです。

そもそもすぐに売れるような不動産であれば、最初に査定をしてくれた不動産会社が、積極的に取り扱いをお願いをしに来てくれたかもしれません。査定依頼した会社で、後からも連絡してきたのは1社ほど。家余りの時代、しかも地方ということもありこのようなものかもしれません。

不動産会社との媒介契約とは？

自宅(土地・家)を売ろうと思った場合、通常は不動産会社に売却の媒介を依頼します。直接取引も可能ですが、なかなか難しいのではないかと感じます。

通常は、不動産会社と媒介取引を結んで、不動産会社を通じて買いたい人を探します。

媒介契約には大きく分けて3つの形態があります。おおまかに次のような違いがあります。

①　専属専任媒介契約
契約を結んだ不動産会社を通してしか、買主を探すことが出来ない。自己発見取引(売主が自分で買主を探してくる）も不可。契約期間は通常3か月(更新は可能)。レインズという全国の不動産会社が見られる不動産情報システムへの登録が必須。

②　専任媒介契約
①とほぼ同じだが、①との大きな違いは、自己発見取引が可能である点。他の不動産会社と契約を結ぶことは不可。契約期間・レインズの登録義務は①と同じ。

③　一般媒介契約
一番ゆるい契約。売主は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことも可能。明示型の契約の場合は、最初の不動産会社に、別の不動産会社と契約することを告げないといけない。
契約期間はなく、レインズへの登録義務もない。

今回、実家の売却をお願いした不動産会社は、一般媒介契約を提案してきました。

当時、不動産の取引資格である宅地建物取引士の勉強をしていた自分は、正直なんで？と思いました。

なぜなら、一般媒介だと、こちらが他の不動産業者にお願いしてしまうことも可能だからです。

媒介契約を結ぶにあたって、不動産会社は役所などで不動産の情報を細かく調べてくれています。この調査に関して売主は、費用を基本的に払う必要はありません。あくまで買主が決まって、売買が成立した時の仲介手数料しか、不動産会社はお金をもらうことが出来ません。

なので一般媒介契約で、こちらが他の業者に依頼してしまい、仮にそちらで売買が成立した場合、この不動産会社には1円も入りません。①の専属専任や、②の専任媒介契約であれば、売買を成立させればその不動産会社に確実に手数料は入ってくるので、通常この方が不動産会社にとっては有利なはずです。

この辺りは、地方ゆえの何かがあるのか、すぐに売るのが難しいと判断されて、今回の契約形態になったのかもしれません。このあたり突っ込んで聞いてもよかったのかもしませんが、何となく遠慮して聞くことが出来ませんでした。

媒介契約を結ぶ

媒介契約を結ぶのは、母だけだと心配だったこともあり、娘の自分が実家の片付けで帰郷している間に不動産会社に実家に訪問してもらい、行いました。

所要時間は2時間くらいかかったと思います。主には下記3点の文書の内容の確認でした。

一般媒介契約書

今回、取引する際のベースとなる契約書。ドラフトは事前に渡されていたので、確認済でした。レインズの登録は、一般媒介契約では義務ではありませんでしたが、少しでも人目につく可能性を広げたかったため、最初は登録無だったのを登録有に変更してもらいました。

重要事項説明書

これは、売買取引が成立した際、買主側に契約前に確認してもらう物件に関する重要情報が載った文書です。不動産会社が、役所などに調査してもらった内容をすでに反映させてくれており、その内容を確認しました。

告知書(物件状況の報告書)

売主側が、物件に関して知っていることを告知するものです。例えば雨漏りするとか、シロアリにやられているなど家自体に関することや、付近の住環境(騒音など)について把握していることを、買主側に伝えるための自己申告書です。後からのトラブル防止のために、正直に言っておいた方がよいでしょう。

自身が宅建士の資格試験に挑戦していたことから、今回の契約の場面は、勉強にもなりました。

以前、自分が不動産(土地)を購入した時は、媒介契約は買いたい物件が出てきたときに結んだくらいの曖昧な記憶しかなく、売主側として立ち会うのは初めてでした。売主側だと、結構ちゃんとやるんだな(当たり前かもしれませんが…)という印象でした。

この契約締結の数日後、地元では有名らしい不動産情報サイトに載り始めたのを確認しました。田舎はス○モや、アッ○ホームなど大手サイトよりもこちらのサイトの方がいいというのが、不動産会社の話でした。ホントかな・・？と当時は半信半疑でしたが、とりあえず任せてみることにしました。

物件を見に来る人が出てくるのかは、この後に続きます。